01法案背景/NEW

希腊于 2013 年 4 月推出了自己的“黄金签证”计划，旨在吸引外国投资，为希腊经济的长期可持续增长做出贡献。该计划已向主要申请人发放了超过 31,000 份黄金签证许可。这表明该签证计划真正取得了成功，而且现在其他欧洲黄金签证计划（如葡萄牙黄金签证）选择了更严格的要求，并且受到处理延误的困扰，因此该计划的吸引力越来越大。

据统计，2017 年希腊签发了 958 份黄金签证，2018 年签发了 1,891 份，2019 年签发了 3,504 份。然而，在 2020 年，这一数字急剧下降到 403 份。这是由于新冠疫情，当时需要访问希腊才能开始签证程序。2020 年 12 月 23 日，希腊调整了黄金签证申请流程，可以远程完成大部分黄金签证流程。2021 年开始，申请数量再次快速上升，仅 2023 年就达到了 8,506 份申请的峰值。截至2023年，“黄金签证”已为希腊基金和房地产带来约71亿欧元的投资。根据移民局新数据，截止 2024 年 8 月份，希腊移民申请量同比去年上涨16%，永居卡签发量同比增长10%，中国籍申请人数依然稳居名占比54.7%。

02申请要求/NEW

起初，25万欧元或以上的房地产投资即可获得希腊五年的居留许可，七年后可以转换为公民身份。

但去年，由于担心房价过高，政府将雅典、米科诺斯岛、圣托里尼岛和塞萨洛尼基部分地区的购房门槛提高到 50 万欧元。自 2024 年 9 月 1 日起，希腊实行 25 万欧、 40?万欧、 80?万欧三轨并行政策。

1）80万欧元：阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3100人的岛屿2）40万欧元：除80万欧元以外的其他地区3）25万欧元：已完成从商业地产许可转向住宅类许可的项目、待修复的保护建筑*整笔投资必须投资于单个房产，面积至少为120平方米。

其中受大家关注的是 25 万欧的商业地产转向住宅的许可项目，行业内称之为“商改住”项目。

2024 年 9 月 26 日，政府发表了细则，我们一起来看看“商改住”的相关要点：

03“商改住”相关要点

1 、所有商业改住宅的项目，只要完成“商改住建筑许可”即可开始申请。

2?、商改住项目没有任何平米数的限制，自由交易。3 、商改住的房产不得用于“短租”，法案细则对短租的定义为：60天的租期——即房产租赁期不少于60天即可，并且房产不得在Airbnb, booking 等网站短租，允许房产长期转租给公司。客户个人短租的行为，会面临取消身份+罚款??4?、购买工厂转住宅也是可以的，但是必须严格符合层高和住宅法案要求，并且工厂需要在转住宅之前空置5年??5 、客户后期转卖房产（只要是楼盘次是商业属性），第2个买家也可以办理身份！

虽然只要完成“商改住建筑许可”即可开始申请。但是这个过程，其实涉及到很多专业领域

采光是否充足

由于“商改住”的建筑主楼体需要保留，所以建筑本身的采光就显得尤为重要。因为商业用途的采光要求没有住宅的高，所以这个要求，就会删选掉很多项目。

承重是否满足要求一般商业建筑的用途，以办公和商场为主，这两种用途相对来说，空间密度小，承重不高。所以改建后，楼体承重否能满足增加的建筑材料本身的重量，也是必须要测试的。

管道改建是否满足居住合理要求

现有楼体的电梯井、管道、洗手间、厨房上下水管道将如何进行改建?是否有合适、合理的空间布局进行管道改建?这些细节都需要建筑的团队来制定改建方案。

改建周期的时间节点把控只有拿到了“商改住建筑许可”，移民身份申请才能递交，所以确保改建的时间节点，确保按时交房，就尤为重要了。

后期运营，租赁等服务也是关键希腊移民要求身份持有人必须始终持有房产，在卖出房产的那一刻，若没有其他满足身份要求的房产，希腊永居身份也就失效了。所以对于永居身份的申请人来说，房屋的持有是非常长期的过程，而大多数申请人其实都不会真实的去希腊居住，所以房屋的后期维护管理服务也是需要重点考核的能力。所以任何不符合法案要求的低价房、配资房，未来有可能都会影响到身份的申请。

希腊黄金居留计划的新政标志着政策进入了更为严格的新阶段。但对于希望在欧洲创业或者居住的投资者来说，希腊永居身份依然具有不可忽视的吸引力。如果您正考虑通过房产投资来获取希腊的居留权，建议密切关注官方发布的新信息，并咨询专业人士的意见。